최근 들어 전세가격이 지속적으로 상승하면서 자체 자금이 부족한 임차인들의 전세자금대출(이하전세대출)에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 그러나 전세대출을 이용하는 임차인들은 복잡한 법률관계를 꺼리는 임대인들로부터 협조를 받는데 상당한 애로가 발생하는데요. 예컨대 임대인들은"질권설정 통지"등의 용어를 접하면 복잡한 법률관계에 얽히는 것으로 우려하는 경우가 많습니다. 이렇게 불필요한 오해와 불안을 해소하고 전세대출이 원활히 취급될 수 있도록[전세대출 표준안내서] 및 [보증상품별 비교안내문]이 도입됩니다.
- ① 임대인 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오해
- ② 임대차계약사실확인서에 서명시 법적인 책임이 있다고 오해
전세대출 표준안내서 도입 주요내용
1) 임대인
- (의미 및 구조) 전세대출이란 임차인이 전세계약 종료시 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리 (임대차보증금반환채권)를 확인하고 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품입니다. 한국주택금융공사 서울보증보험 주택도시보증공사 등 보증기관의 보증서 발급을 통해 취급합니다.
- (채권보전조치) 은행은 임대차보증금반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 별도의 조치를 취합니다. 은행이 임대차보증금반환채권에 질권*을 설정하거나 임차인이 동 채권을 은행(또는 보증기관)에 양도하는 방식이죠.
* 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권
- (임대인 협조) 임차인과 은행간 채권보전조치(질권설정 또는 채권양도)가 이루어진 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인의 승낙을 받을 필요가 있으며(민법 제349조 제450조) 이 과정에서 임대인의 협조가 필요합니다. 여기서 협조란 전화연락을 통한 확인을 말합니다. 또한 임차인과 임대차계약사실을 체결한 것이 사실인지에 대해서도 임대인의 확인이 필요합니다.
- (임대차보증금 반환) 질권설정(채권양도)이 이루어진 경우 전세계약 종료시 임대인은 은행에 임대차보증금을 반환해야 합니다. 은행은 질권설정(채권양도)과정에서 전세계약이 만료되면 대출금을 은행에 상환하도록 하는 내용을 질권설정(채권양도)통지서에 기재하여 안내하고 있으며 대출만기가 임박했을 때에도 별도로 안내하고 있습니다.
- (소유권에 영향無) 질권설정(채권양도)는 은행이 임대차보증금반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 임차인과 체결하는 계약으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다. 또한 은행에 보증금 반환시 질권계약(채권양도)은 소멸(해지)됩니다.
2) 임차인
- (임대인 협조 필요) 임대인에게 질권설정(또는 채권양도) 통지서를 발송하고 임대인이 전화연락에 응하지 않으면 대출이 거절될 수 있습니다. 또한 임대차계약사실 여부를 확인하기 위해서는 ‘임대차계약사실확인서’에 임대인의 서명 등이 필요합니다.
- (임대차보증금 관련 유의사항) 임대인에게 돌려받을 보증금과 임대차보증금반환채권보다 우선하는 채권(근저당 설정액 등)의 합계액이 주택가격을 초과할 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 필요시 전세계약 종료시 임대인의 보증금 반환을 보장하는 ‘전세금보장보험’에 가입 가능합니다.
보증상품별 비교안내문 도입
- 임차인의 경우 보증기관별 대출절차보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 전세대출을 선택하는 경향이 있습니다. 보증기관별로 채권보전절차(질권설정 채권양도) 유무 등 대출취급 절차와 관련한 장단점이 있음에도 임차인(차주)은 보증기관별 상품의 장단점을 제대로 파악하지 못하고 전세대출을 선택하는 경우가 많죠.
- 이에 ‘보증상품별 비교안내문’이 도입되는데요. 안내문을 통해 보증기관별 취급상품에 따라 ‘보증대상’ ‘대출한도’ ‘채권보전절차’ ‘임대인에 대한 유선 확인’ 등을 비교해 볼 수 있습니다.
자료 : 금융감독원
본인의 신용에 영향을 줄 수 있는
신용평점을
아이핀 및 명의도용으로 인한
인터넷에서 
종합신용관리와 개인정보보호Plus를
주민등록번호를 대신하여
