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주택담보대출 심사 깐깐해진다 - ‘사후관리대상’ 분류 강화

총 금융부채 상환부담을 평가하는 시스템 DSR 도입

DSR 산출·적용 예)
신용대출 5천만원(만기 5년의 금리 5%)이 있는 연봉 3천만원의 직장인 A씨가 신규로 주택담보대출 2.1억원(만기 20년 금리 3% 비거치식·분할상환)을 받으려 합니다. 그러나 A씨는 은행의 대출 문턱이 높아졌음을 실감했습니다. 신용대출에 따른 A씨의 원리금을 감안한 DSR은 88.3%로서 은행판단 적정 DSR(예: 80%)를 초과하므로 사후관리 대상에 포함됐기 때문입니다.

차주의 총 금융부채 상환부담을 평가하는 시스템인 DSR(Debt Service Ratio) 이 도입됩니다. 금융위원회와 전국은행연합회는 14일 ‘주택담보대출 가이드라인을 발표하면서 은행이 대출 심사를 할 때 대출자의 DTI가 아닌 DSR을 평가하도록 했습니다. DSR이란 대출자의 연 소득 대비 금융회사 총부채의 원리금상환액이 얼마인지 추정해 부채 상환능력을 평가하는 지표입니다. 총부채상환비율(DTI)보다 강화된 지표죠. 대출자의 DSR기준선은 DTI(60~70%)에 비해 높아질 수밖에 없어 80%로 정해졌습니다. 수도권은 내년 2월부터 지방은 5월부터 시행됩니다.

현재 은행은 DTI를 활용하여 주택담보대출 차주의 금융부채 상환능력을 평가하고 있으나 해당 주택담보대출의 원리금 상환액 위주로 평가하고 기타대출의 상환부담에 대한 고려는 미흡하다는 점이 지적되어 왔습니다. 기타대출 부분에서 원리금(원금+이자) 상환액이 아닌 ‘이자상환액’만을 고려했기 때문이죠. 따라서 차주의 기타 금융부채의 원금을 상환하는 부담도 고려하는 총 금융부채 상환부담 평가지표 도입이 필요했습니다.

개선 신규 주택담보대출에 대해 DSR지표를 통해 차주의 총 금융부채 상환부담을 평가

DTI		DSR*
Debt To Income 총부채 상환비율	▶	Debt Service Ratio 총부채 원리금상환비율
주담대 원리금상환액 + 기타부채 이자상환액		주담대 원리금상환액 + 기타부채 원리금상환액
연소득		연소득
DSR지표 업권별·대출종류별 평균 만기와 금리 수준을 추정하여 전체 금융부채를 분할상환한다는 가정하에 차주의 소득 대비 부담정도를 나타내는 지표

앞으로 소득 대비 총부채 원리금상환액이 은행에서 판단하는 적정수준인 80% 초과시 은행 자체의 사후관리 대상으로 분류됩니다. 부실화 예방을 위한 모니터링을 강화하기 위해서죠. 사후관리 대상으로 분류되면 조기경보대상 등에 포함되는데 이 경우 은행 스스로 차주 신용상태를 점검하거나 차주와의 상환계획 상담 등을 통한 상환부담 감소를 위해 노력하는 등 선제적 리스크 관리에 활용할 수 있습니다. 이번 제도 개선이 은행 대출을 거절당하거나 대출규모 제한하기 위한 것은 아니라고 하는데요. 하지만 ‘사후관리’ 대상으로 분류되는 만큼 대출 연장이 거부된다든지 금리를 올리거나 소득 증빙 등이 까다로워질 수 있다는 분석입니다.